Das Kapital, 3.Band

Hintergründliches zum Kaufpreis:

1. Der höchste Kaufpreis ließe sich erzielen, wenn das Haus in Wohneigentum geteilt würde & die Wohnungen einzeln zum Verkauf kämen.

Vermutlich 3600 € pro Qm multipliziert mit 500 = 1,8 Mio. €

Vorteil: Das Haus ist klein. Dadurch höherer Kaufpreis erzielbar, weil sich Wohnungseigentumskäufer in kleinerer Gemeinschaft wohler fühlen, mehr Mitsprachemacht haben als in großen Gemeinschaften.

Nachteil für die Mieter: Etwaige Eigenbedarfskündigungen.

Vorteil für die Mieter: Etwaige Abstandszahlungen.

Nachteil für mich: Dann wären es 6 Kaufverträge & wenn ich mehr als 3 Immobilienkaufverträge binnen 5 Jahren schließe, dann wäre es "gewerblicher Grundstückshandel" und steuerpflichtig.

- Das rechnete ich noch nicht durch, obgleich ich müsste, aber es ist Arbeit  = macht müde bzw. es gibt anderes zu tun. 

- Die dafür erforderliche "Teilungserklärung" ist Aufwand, zeitlich & Kosten.

- Die Verkäuferhaftung ist beim Wohneigentumsverkauf schärfer als beim Mietshausverkauf.

- Mehr Verträge, mehr Streitrisiko.

- Viel mehr Aufwand in der Vermarktung, für die mein Betrieb anders ausgerichtet sein müsste, aber das würde nur lohnen, wenn ich generell von Vermietung auf Immobilienhandel wechseln wollte.

Aber solche Dinge unterrichte ich nur & mache es nicht, weil es auch angenehmer ist, mit typischerweise kapitalkräftigeren Mietshauskäufern zu verhandeln als Menschen kaufpreiszuübereden, die ihr eigenes Wohnraumproblem womöglich knapp betucht lösen möchten.

Deshalb stand "1." nicht zur Debatte.

Nebenbei, falls Ihr 'mal über den Kauf einer Eigentumswohnung nachdenkt:

Ich halte wenig bis nichts vom Eigentumswohnungsmodell, weil Wohneigentum in vielerlei Hinsicht "wie Miete ohne Mietrecht" ist und eigentlich nur dann gut funktioniert,

wenn alle Wohnungseigentümer einschließlich künftiger Eigentümerwechsel

a) einigermaßen gleich wohlhabend sind bzw. bleiben,

b) auch noch dauerhaft einigermaßen gleiche Ansprüche an das gemeinsame Haus stellen:

"Wann wird endlich das Dach gedämmt? 10.000 € für jeden. Wann machen wir endlich den Keller & Treppenhaus? Wann die Steigeleitungen? Wann die Fassaden?"

Deshalb sind Eigentumswohnungen nur zu empfehlen,

a) wenn jemand nicht weiß, "wohin mit dem Geld", falls tatsächlich zu viel,

oder b) wenn die Eigentumswohnung nicht bloß "billig", sondern tatsächlich "preiswert" wäre, was sich wiederum nur in einer sehr umfänglichen Vergleichsrechnung mit Mietwohnungen klären lässt.

Und c) wenn die Lage und das Haus nicht auf die Verliererstrecke geraten, denn dann wäre das "Nachrechnen" nicht schön.

2. Der zweithöchste Kaufpreis ließe sich erzielen, wenn das Haus an eine Käufergemeinschaft verkauft wird, die es sich dann selbst zu Eigenbedarfszwecken verkauft.

Nachteil für die Mieter: Etwaige Eigenbedarfskündigungen.

Vorteil für die Mieter: Etwaige Abstandszahlungen.

Solche Käufergruppe findet sich schwer, es sei denn, dass ich sie organisiere, aber ich "verheirate" ungern Leute miteinander, die ich und die einander zu wenig kennen.

Insofern ist "2." unwahrscheinlich, wenngleich sich mit den Piloten welche vorstellten, aber für ihren "Berlin-Zimmerbedarf" war eher abzuraten, zumal sämtlich ohne Bau-Erfahrung.

3. Der dritthöchste Kaufpreis ließe sich mit zweierlei Zielgruppen erzielen, die miteinander am heftigsten konkurrieren, so verschieden ihre Geschäftsmodelle auch sein mögen.

3.1. Wenn das Haus an einen "Aufteiler" (teilt das Haus in Eigentumswohnungen) verkauft würde,

aber für Aufteilerkonzepte ist meine Kaufpreisvorstellung bereits zu hoch und obendrein das Haus zu klein.

In Kombination dieser beiden Faktoren würde Aufteilern die Gewinnmarge zu gering ausfallen.

Deshalb ist "3.1." unwahrscheinlich, wenngleich jedem Käufer anzuraten ist, das Haus trotzdem zu "teilen", denn vielleicht wird das irgendwann erschwert oder verboten - und der Käufer erhöht sich mit dann 6 Eigentumswohnungen die persönliche Flexibilität, bei Geldbedarf nicht gleich das gesamte Haus verkaufen zu müssen.

Aber solche Aufteilung ist dann weniger Geschäftsmodell von gewerbsmäßigen "Aufteilern", sondern langfristige Kapitalanlage und Rentenmodell.

3.2. Wenn das Haus an einen gewöhnlichen Kapitalanleger verkauft wird, der darauf vertraut, dass sich den Standort als zumindest solide und das Haus als entwicklungsfähig vorstellt.

Um auf die Dauer des Kapitalanlagezeitraums keine Verluste einzufahren, müssen die Mieten hinreichend sein, um die Kapitalkosten und Bewirtschaftungskosten zu decken.

Dass gegenwärtig die Kapitalmarktzinsen auf Tiefstständen sind, bewirkt für den Käufer keinen wirklichen Vorteil, denn dadurch ist bloß der Kaufpreis erhöht, so dass es für den Käufer stärker darauf ankommt, den erhöhten Kapitalaufwand auch erhöht zu tilgen.

Deshalb "rechnen" sich solche Häuser für viele nur, wenn sie anderweitige Einkommen durch Investitionen auf solche Häuser verbraten können, um weniger Steuern zu zahlen.

Diese eigentlich "immobilienferne" Käufergruppe ist nicht klein, auch nicht kapital-schmächtig und ist stets die  

 Tilgung dürfen die Mieten gering sein,

Dazu müssen etwaige Schuldzinsen ie Lage als stabil oder

vGrundsätzlich ist es so, dass sich ein höherer Kaufpreis erzielen lässt, wenn eine KäufergIn der vergangenen Woche drei Interessentengespräche geführt, aber dieses Mal keine Besichtigungen verabredet, weil vorherige Interessenten nicht abgearbeitet sind.

Abgewogen wird, soweit es Kaufinteressenten zutreffend erkennen lassen, ob sich ein hoher Kaufpreis auch mit einem bloßen Kapitalanleger erzielen lässt, der sich einfach nur gern "ein Mietshaus in Berlin-Mitte" leisten mag.